Haus renovieren: Kosten und Schritte im Überblick

  • 10. Januar 2022

7 Schritte zur erfolgreichen Haussanierung

Wer bereits ein Haus sein Eigen nennt, wird im Lauf der Zeit irgendwann eine Sanierung vornehmen müssen. Denn der Zahn der Zeit nagt schließlich an jeder Immobilie. Und es fallen in manchen Fällen umfangreiche Arbeiten an, bis das Eigenheim wieder vollständig hergestellt ist. Wer einen heruntergekommenen Altbau erwirbt, sollte baldmöglichst beginnen, das Haus zu renovieren, damit er ohne Zeitverzug einziehen kann.

Das wichtigste in Kürze

  • Informiere dich über mögliche Förderungen und Zuschüsse.
  • Arbeite dich von innen nach außen vor.
  • Bereite dich auf Zusatzkosten vor.
  • Bei der Bauabnahme muss genau hingeschaut werden.

In diesem Ratgeber findest du folgende Punkte

  1. Die Planung
  2. Die Kosten einer Sanierung
  3. Zuschüsse und Förderungen
  4. Angebote einholen
  5. Materialien kaufen
  6. Die Sanierung beginnt
  7. Die Abnahme der Arbeiten

1. Planung

Zunächst erfolgt eine Bestandsaufnahme. Wo finden sich Schwachstellen, ist die Bausubstanz noch intakt oder wird eine Kernsanierung unausweichlich? Zuerst erstellt man am besten beim Haus Sanieren einen Zeitplan, der den Ablauf der Maßnahmen strukturiert. So verhindert man die meisten Verzögerungen. Diese entstehen nämlich meist dann, wenn Vorarbeiten noch nicht ausgeführt wurden, Material nicht vorhanden ist oder wichtige Voraussetzungen fehlen.

7 Schritte Infografik zum Thema Haus renovieren.

Ein besonderes Augenmerk gilt bei älteren Bauten der elektrischen Anlage und den Wasserleitungen. Alte Stromverbindungen stellen ein Risiko dar, denn Kurzschlüsse lösen unter Umständen Schwelbrände aus. Und die Versicherung erklärt sich dann für nicht zuständig, wirft dem Eigentümer grobe Fahrlässigkeit vor und verweigert die Kostenübernahme.

Fachbetrieb oder Eigeninitiative?

Je älter das Gebäude, umso umfangreicher der Sanierungsbedarf. Ein geübter Heimwerker wird sich einige der erforderlichen Arbeiten wohl selber zutrauen. Manche Maßnahmen übersteigen aber oft die Fähigkeiten von Privatpersonen. Hinzu kommt, dass vielfach auch Maschinen eingesetzt werden müssen, über die der Eigentümer in den allermeisten Fällen nicht verfügt. Das sind die häufigsten anstehenden Arbeiten:

  • Dachboden ausbauen
  • Badezimmer sanieren
  • Fenster & Türen erneuern
  • Dach sanieren
  • Böden erneuern
  • Fassade
  • Fliesen legen
  • Schimmelsanierung
  • Stromleitungen erneuern
  • Wärmedämmung
  • Heizungsanlage
  • Wasserleitungen

Dann ist es ratsam, einen Handwerksbetrieb zu beauftragen, der entsprechend ausgerüstet ist und über das nötige qualifizierte Personal verfügt. Außerdem kann man besonders bei einem Eingriff in die Bausubstanz anschließend mit einer Abnahme durch die zuständige Behörde rechnen. Ein professionelles Unternehmen kennt sich mit den gesetzlichen Vorgaben aus und wird die Arbeiten normgerecht ausführen. Dem Heimwerker mangelt es jedoch meist an der notwendigen Erfahrung.

Bad sanieren oder renovieren. Vorher Nachher

Zeit ist Geld

Dennoch kann der Eigentümer seinen Kenntnissen entsprechend einiges selber ausführen. Wichtig ist aber, dass er strukturiert vorgeht. Denn ohne Planung verliert man sich leicht in einem Wust von Tätigkeiten und lebt bald auf einer „ewigen Baustelle“. 

Die wichtigste Frage ist also beim Haus Renovieren: Wo anfangen bei all den Arbeiten, die zu erledigen sind. Die einfache Antwort lautet: Von innen nach außen vorgehen. Es macht wenig Sinn, zuerst die Wasserleitung über Putz zu verlegen, wenn nachher die dahinter liegende Wand neu verspachtelt werden muss. Für das Verlegen neuer Stromleitungen fräst der Handwerker zunächst die Kabelschächte in die Wand, dann folgt das Verputzen und anschließend das Tapezieren. Und die Bilder hängt man zuletzt auf. 

Strukturiertes Arbeiten bringt Erfolg

All diese Arbeiten bringt der Hausherr also in eine sinnvolle und praktikable Reihenfolge. Besonders ein detaillierter Zeitplan verhindert Verzögerungen, die auf einer Baustelle immer wieder auftreten können. Die aber Geld kosten (mindestens das des Unternehmens), denn die Mechaniker, Elektriker und Installateure wollen schließlich weiter bezahlt werden. Und auch der selbsttätige Heimwerker beachtet aus gutem Grund beim Haus Renovieren die Reihenfolge, die er zuvor festgelegt hat. Schließlich will er bald in seine neue Behausung einziehen, und die Kosten für die Miete laufen weiter. Mit jeder Verzögerung wird die Baumaßnahme also teurer.

Viele Bauherrn ändern den Ablauf aber auch ohne äußeren Zwang und erledigen die Aufgaben dann doch nach Lust und Laune.

Ihnen sei gesagt, dass sie sich mit einer unsteten Einstellung keinen Gefallen tun. Wenn man nämlich schon einen Zeitplan aufgestellt hat, sollte man beim Haus Sanieren diese Reihenfolge auch einhalten.  

Aber das Instandsetzen einer Immobilie kann vorübergehend auch abweichend von der Planung durchaus gelingen. Im Verlauf der Baumaßnahme ergeben sich immer wieder Situationen, in denen man von dem vorher festgelegten Schema abweichen muss. Dann hilft eine einfache Regel auch beim Haus Renovieren: Was zuerst getan werden muss, sollte man nicht hinauszögern. Anschließend kann man, wenn das bestellte Material eingetroffen ist oder ein Spezialist endlich aktiv wurde, mit dem ursprünglichen Ablauf fortfahren.

Haus renovieren vorher und nachher bild.

Der Ablauf einer umfassenden Renovierung

Ausgehend von einer Kernsanierung hier ein Schema der erforderlichen Baumaßnahmen. Wie gesagt beginnen wir mit der Bausubstanz und arbeiten uns von dort nach außen vor. Arbeiten an der Fassade und am Dach bilden den Abschluss, damit zwischenzeitlich auftretende Schäden nicht den äußeren Eindruck verderben.

  • Putz und Kacheln abschlagen
  • Wände aufstemmen, nicht mehr benötigte Bauelemente entfernen
  • Strom- und Wasserleitungen demontieren
  • In den vorbereiteten Kanälen neue Leitungen verlegen
  • Die Schächte für Strom und Wasser auffüllen
  • Abwasserrohre installieren
  • Neuen Putz auftragen
  • Fliesen legen
  • Tapezieren
  • Stromverbraucher und Wasserhähne anschließen

2. Die Kosten einer Sanierung

Für die einzelnen Sanierungsbereiche gibt es für die anfallenden finanziellen Belastungen Erfahrungswerte, an denen man sich orientieren kann. So ist besser einzuschätzen, welche Ausgaben entstehen können. Müssen die Elektroinstallationen erneuert werden, gehen die Experten von Kosten in einer Höhe von 3 bis 5 Prozent des Immobilienwertes aus. 

Beim Verlegen von Wasserleitungen beginnen die Preise bei 25 Euro für den Quadratmeter. Steigt Feuchtigkeit auf, was bei alten Häusern nicht selten vorkommt, beginnen die Ausgaben bei 12 000 Euro. Für das Austauschen der Fenster ergeben sich für jedes Element etwa 1 000 Euro.

Beispieleca. Preise
Verlegen von Wasserleitungen / qm25,00 €
Feuchtigkeit in den Wände beseitigen ab12.000 €
Austausch Fenster pro Element ca. 1.000 €

Je nach Umfang der erforderlichen Baumaßnahmen kommen auf den Eigentümer die entsprechenden Ausgaben zu. Die Kosten einer Kernsanierung sind besonders hoch. Denn wie der Name schon sagt, wird das Haus von Grund auf überarbeitet. Unter Umständen hilft eine Finanzierung, denn nicht immer sind die nötigen Ersparnisse vorhanden.

Beim Einkauf des Materials die Ausgaben senken

Besonders wenn professionelle Handwerker ein Haus renovieren und Kosten verursachen, die den Finanzrahmen oft weit übersteigen, wird mancher Eigentümer selber handwerklich aktiv. Dabei spart er besonders die Arbeitslöhne ein, aber auch an den Materialien. Denn die Unternehmen bestellen meist bei Großhändlern und erhalten von diesen Provisionen, die der Hauseigentümer mitbezahlt. Außerdem ist er bei der Eigeninitiative wesentlich flexibler und kann die Räume nach seinen Vorstellungen – und Anregungen durch den Händler – gestalten, wenn er den Einkauf der Materialien selber übernimmt. 

Will der Eigentümer also selber sein Haus sanieren und Kosten sparen, sind Baumärkte und das Internet wichtige Bezugsquellen. Die Auswahl ist hier auf jeden größer das eingeschränkte Angebot des örtlichen Handwerkbetriebs. Zwar äußern viele den Vorwurf, dass besonders die im Baumarkt angebotenen Produkte sich nicht gerade durch Langlebigkeit auszeichnen. Dieses Problem lässt sich aber leicht umgehen, wenn man nicht gerade den preiswertesten Artikel einkauft und auf Qualität achtet. 

Badezimmer sanieren vorher nachher

3. Zuschüssen, Förderungen

In jedem Fall steht der Hausbesitzer besonders bei Kernsanierungen vor gewaltigen finanziellen Herausforderungen. Meist wird es dann unumgänglich, einen Kredit aufzunehmen. Dem Bauherren stehen allerdings einige staatliche Fördermittel zur Verfügung, die ihn bei seinem Vorhaben unterstützen.
Wer eine umfangreiche Renovierung einer Immobilie durchführen will,

denkt vielleicht an eine umweltgerechte Ausstattung des Hauses. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) stellt Fördermittel bereit, wenn eine Bestandsimmobilie energetisch saniert wird. Die zinsvergünstigten Kredite und auch Zuschüsse wickelt die Hausbank ab. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) bietet ähnliche Programme an.

Verschiedene Förderungen kombinieren

Der Hausbesitzer muss die Förderungen beantragen, bevor er mit den Bauarbeiten beginnt. Allerdings müssen die Maßnahmen von zertifizierten Fachbetrieben durchgeführt werden. Zusätzlich verlangen die Kreditinstitute die Begleitung der Arbeiten durch einen sogenannten Energie-Effizienz-Experten. Die Förderungen erhält man nicht nur für einen Neubau, sondern auch beim Kauf einer Immobilie.

Der Bauherr kann die Mittel in seine Finanzierung integrieren und mit anderen Leistungen kombinieren. Besonders wichtig wird dann eine genaue Kalkulation. Denn es kann sich lohnen und die Finanzen verbessern, wenn bestimmte Maßnahmen nur wegen der Zuschüsse ausgeführt werden.

Der normale Bank- oder Baukredit

Beim Kauf eines Altbaus sind bei den Zinskonditionen keine Überraschungen zu erwarten. Die Bank behandelt alte und neue Immobilien nach denselben Kriterien. Allerdings gilt es, die im Einzelfall am besten geeignete Finanzierung ausfindig zu machen. Diverse Baudarlehen werden angeboten, die eine unterschiedliche Zinsbindung oder Tilgung aufweisen. 

4. Angebot einholen

Wenn man das Haus renovieren oder sanieren will, müssen etliche Entscheidungen über Einzelmaßnahmen und Produkte getroffen werden. Damit sind immer Lohnkosten oder Ausgaben für die ausgewählten Komponenten verbunden. Neben der Planung stellt sich auch die sorgfältige Kalkulation als ein wichtiger Bestandteil des gesamten Vorhabens heraus.

Der Laie kennt sich aber in den einzelnen Baubranchen meist nicht besonders gut aus, hat keinen Überblick in Sachen Qualifikation der Marktteilnehmer oder über die Marktpreise. Deshalb kann sich bei Umbauten die Unterstützung durch den erfahrenen Fachmann als lohnend herausstellen. Denn nur ein Bauprofi weiß um die Bedingungen der jeweiligen Branche oder das optimale Preis/Leistungs-Verhältnis bei einem bestimmten Produkt. 

Baufirmen und Handwerker verlangen für ihre Leistungen sehr unterschiedliche Honorare. Nicht selten ergeben sich Preisdifferenzen von 15 bis 20 Prozent oder sogar mehr. Deshalb sollte ein Bauherr mindestens zwei Angebote einholen, bei größeren Vorhaben sogar drei. Im Internet finden sich diverse Portale, auf denen der Bauherr Aufträge vergeben und Konditionen vergleichen kann. Hier sind auch etliche Unternehmen vertreten, die sich auf besondere Arbeiten spezialisiert haben. Denn verlässt man sich nur auf die Firmen im unmittelbarem Umkreis, erweist sich die Auswahl oft als überschaubar. Allerdings sind die Kosten für die Anfahrt immer in die Kalkulation mit einzurechnen.

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5. Material kaufen

Etliche Materialien sind anzuschaffen, wenn du ein Haus renovieren willst. Wer sich dann auf den örtlichen Baumarkt beschränkt, verzichtet auf viele Alternativen. Denn die einzelnen Abteilungen der Händler sind unterschiedlich spezialisiert, und nicht immer ist die Bauabteilung mit allen Angeboten ausgestattet.

Deshalb empfiehlt es sich, mehrere Märkte aufzusuchen und auch Spezialanbieter etwa für Fliesen oder Steine zu kontaktieren. Hier findet der Hausherr oft auch Produkte, die sich nicht allgemein etablieren konnten, aber trotzdem eine hohe Qualität aufweisen. Nicht selten auch zu deutlich günstigeren Preisen. Darüber hinaus bieten im Internet sowohl die etablierten Händler als auch kleinere Unternehmen ihre Waren an. Im letzteren Fall fehlt es allerdings meist an der nötigen Beratung, und das Thema Baustoffe ist komplex und für den Laien immer wieder schwer durchschaubar.

Verschiedene Werkstoffe und ihre besonderen Eigenschaften

Bei kleineren Ausbesserungen, wie sie jeder schon mal vorgenommen hat, reicht meist ein handelsüblicher Mörtel völlig aus. Bei einem größeren Vorhaben kommt es aber auf eine vertiefte Materialkenntnis an, wenn die Renovierung von Dauer sein soll. Beim Beton kennt der Experte zum Beispiel verschiedene Arten mit besonderen Eigenschaften für unterschiedliche Anwendungen. Die Mischungen mit ihren diversen Zusatzstoffen eignen sich für unterschiedliche Bedingungen und variieren im Gewicht, in ihrer Tragfähigkeit,

bieten andere Wärmedämmungen oder einen besonderen Schallschutz. Der Bautechniker kennt säurebeständigen und sogar den selbstreinigenden Beton.

Für die Hausfassade und ihre Verkleidung gibt es ebenfalls mehrere Alternativen. Der klassische Klinker, Holz, Faserzement oder sogar Blech, der Bauleiter hat die Wahl, welches Material zum Einsatz kommen soll. Eine Verkleidung mit Stein gilt als besonders langlebig und damit wertbeständig. 

Mit einem Gerüst sicher arbeiten

Spätestens bei einer neuen Verkleidung beim Haus renovieren kommt man mit den üblichen Werkzeugen nicht mehr aus. Denn beim Werkeln an der Hauswand ist auch die ausziehbare Teleskopleiter irgendwann nicht mehr hinreichend und unpraktisch. Dann solltest du ein Fassadengerüst in Erwägung ziehen, das die Arbeiten in luftiger Höhe enorm erleichtert. In der entsprechenden Größe bleibt es auch über längere Zeit installiert und erspart lange, tägliche „Rüstzeiten“, die den Baufortschritt doch oft enorm hemmen.

Als Rollgerüst bietet es eine zusätzliche Flexibilität. Die einzelnen Teile bleiben installiert, nur der Standort ändert sich je nach Bedarf. So reicht ein etwas schmaleres Gerüst völlig aus, um zunächst nur einen Teil der Fassade zu bearbeiten und anschließend einfach ein Stück weiter zu fahren und mit dem nächsten Bauabschnitt zu beginnen. Beide Gerüst-Typen bieten dem Anbieter eine hohe Sicherheit durch ihre Standfestigkeit und die Robustheit der Komponenten. Besonders bei einem umfangreichen Bauvorhaben bewähren sich Roll- oder Fassadengerüste immer wieder, vereinfachen das Arbeiten und sorgen für Effizienz. Praktische Heimwerkergerüste findest du in unserem Heimwerkerbereich in der Rubrik renovieren & sanieren!

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6. Die Sanierung beginnt

Das Material ist bestellt und geliefert, die Termine festgelegt. Dann soll es also losgehen …, aber Vorsicht! Bauarbeiter nutzen ungern Fußmatten, und manche überlange Holzbohle hat schon die kostbare Vase absichtslos zu Boden befördert. Besonders bei Arbeiten am Mauerwerk ist mit einer heftigen Staubentwicklung zu rechnen, auch beim Ausbau der Fenster. Dann sieht der Eigentümer kaum mehr die Hand vor Augen, und der feine Staub lässt sich in allen Ritzen dauerhaft nieder.

Deshalb ist Vorbeugen auch bei der Haussanierung die bessere Methode. Also nach Möglichkeit sämtliche Möbel ausräumen und an einen sicheren Ort bringen. Alles mit einer Kunststoffplane abdecken, auch die Regale, wenn sie im Zimmer bleiben sollen. Jede Renovierung ist mit Staub und Schmutz verbunden, und je umfangreicher die Baumaßnahme, umso konsequenter solltest du dein Hab und Gut vor Verunreinigungen schützen. Apropos Sicherheit: Wertsachen sind ebenfalls gut unterzubringen, nirgendwo verschwindet so viel wie auf der Baustelle. Das gilt auch für die eigenen Werkzeuge, ganz gleich ob sie bei den Arbeiten zum Einsatz kommen oder nicht.

Anschließend den Fußboden mit einer festen, trittfesten Plane abdecken, auch alle Treppen und Vorräume. Denn die Baumenschen werden leicht ungehalten, wenn sie sich in einer dünnen Folie verfangen und stolpern oder ausgleiten.

Checkliste kostenlos downloaden zum Thema sanieren und renovieren.

7. Abnahme der Arbeiten

Sind alle Arbeiten ausgeführt, naht der Tag der Bauabnahme durch den Hausherrn. Mit Vertretern des Unternehmens trifft er sich am Ort des Geschehens. Die Beteiligten begehen das sanierte Objekt und erstellen ein Abnahmeprotokoll. In diesem Dokument werden alle vom Hausbesitzer festgestellten Mängel sowie die Stellungnahme der Firma festgehalten. 

Die Bauabnahme hat den Status eines Rechtsakts und damit gewisse Voraussetzungen. Zu denen gehört, dass der Unternehmer den Abschluss der Maßnahmen erklärt und zu einer Abnahme auffordert. Dann bleibt dem Eigentümer eine Frist von zwölf Tagen, um die Arbeiten abzunehmen. Reagiert dieser nicht innerhalb dieses Zeitraums, gilt die Renovierung als angenommen. Allerdings kann im Bauvertrag eine andere Regelung vereinbart werden.

Landesgesetze und kommunale Bestimmungen beachten

Der Fall liegt etwas anders, wenn eine Baugenehmigung etwa für Anbauten beantragt wurde. Dann ist auch das Bauamt involviert, das ebenfalls eine Abnahme durchführt. Kleinere Arbeiten unterliegen jedoch nicht der Genehmigungspflicht. Alle Instandhaltungen sind allein Sache des Eigentümers, wie der Fassadenanstrich oder ihre Verkleidung, eine neue Heizungsanlage oder andere interne Maßnahmen. Sogar das Entfernen einer nicht tragenden Innenwand bedarf keiner Genehmigung.

Die Wärmedämmung einer Fassade oder eine kleinere Überdachung werden ebenfalls nicht amtlich begutachtet. Allerdings gibt es je nach Bundesland und sogar in einzelnen Kommunen besondere Vorschriften, die mehr oder weniger hohe Anforderungen stellen. 

Auch wenn eine Baugenehmigung nicht expliziert gefordert wird, sollte sich der Modernisierer an die örtlichen Vorschriften halten.

Entsprechend der baulichen Umgebung gibt es in manchen Gemeinden Vorschriften, die eine Fassadengestaltung oder die Dachausführung regeln. In der örtlichen Bauordnung sind außerdem die Abstände zu einem benachbarten Grundstück festgelegt, der Brandschutz ist einzuhalten.

Wann wird das Bauordnungsamt aktiv?

Wenn die Handwerker in die baulichen Strukturen eingegriffen haben oder eine andere Nutzung des Hauses vorgesehen ist, braucht es aber eine Genehmigung durch die Baubehörde. Ein Durchbruch einer tragenden Wand oder zusätzliche Tür- oder Fensteröffnungen in derselben betreffen die Statik und fallen in die behördliche Zuständigkeit, ebenso neue Dachgauben bei geänderter Dachneigung. Zusätze wie Balkone, ein Anbau oder Carports oder Rückbauten (Abriss von Gebäudeteilen) muss das Bauamt – wieder entsprechend den örtlichen Bestimmungen – ebenfalls genehmigen. Eine denkmalgeschütztes Immobilie unterliegt zusätzlich den Anforderungen der Denkmalschutzbehörde.

Elena

Über die Autorin: Elena

Elena Burgardt ist bereits seit 2016 im Bereich Online Marketing bei der Firma Rolle Gerüstvertrieb e.K. tätig. Da Schreiben eine Leidenschaft von Elena ist, übernahm Sie vor zwei Jahren den Gerüstblog und begeistert mit Ihren Beiträgen und Recherchen unterschiedliche Personengruppen.
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